2025年房市觀察：三鶯線加速推進，三峽鶯歌成為潛力熱區？

 

隨著2025年到來，房市持續進入新一輪調整期。近期股市大幅波動，不少專家預測房價可能面臨修正。但同一時間，某些地區卻因建設利多，反而成為投資人關注焦點。三峽與鶯歌，就是這樣的潛力熱區之一。

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🚇 三鶯線建設進度加快，年底前模擬測試啟動

三鶯線是新北市政府主導的重要捷運建設，全長14.29公里，橫跨土城、三峽與鶯歌，預計設立12個車站。

根據官方最新進度，工程已達 81.2%，預計今年4月開始進行營運模擬測試，並力拚2025年底完工通車。

這條路線未來還有望延伸至桃園八德段，進一步串聯北北桃交通生活圈，提升整體區域價值。

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📉 房市觀望氣氛濃厚，區域利多成為關鍵

根據住商機構觀察，近期因股市大跌、經濟不穩，部分屋主可能出現「賣房救股」的現象，市場進入觀望期。但房市並非全面看跌，擁有交通與建設利多的地區，反而成為資金避風港。

三峽與鶯歌除了交通改善，還有新商圈、新社區逐漸成形。對於想要入手首購、置產或換屋的買方來說，這正是一個評估區域潛力的好時機。

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📌 我對你的小提醒

• 若你是投資型買方：可觀察三鶯線沿線捷運宅、都計區新案、或老屋翻新潛力地段

• 若你是屋主：近期若非急售，不妨等建設完成再評估出場時機

• 若你是購屋族：有自住需求者，交通改善區可考慮長期持有

如果你有物件要評估、或想了解三峽鶯歌哪裡最有潛力，歡迎來信或加我LINE（ID：jen1968），讓我幫你看得更清楚！

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2025房價走向～我買貴了嗎…

 面對2025年房市「夢遊狀態」，該如何聰明買房？

💡市場趨勢分析：

1. 房價走向：

不會暴跌，而是回歸合理價位

蛋白區可能有修正空間

商用不動產持續看好

買方市場特徵：

成交量明顯萎縮

以自住需求為主

投資客觀望增加

🎯 2025年買房必勝3大關鍵：

1. 地段：交通便利、生活機能佳

環境：注重居住品質、學區發展

可及性：價格合理、負擔得起

【給準買家的中肯建議】

✔️ 自住型買家：

把握價格修正期入場

優先考慮蛋白區合理價位物件

評估家庭實際需求（預算、坪數、地點）

✔️ 換屋族：

選擇低基期時機置換

注重區域未來發展性

考慮家庭成長需求

❌ 應避免的錯誤：

期待價格暴跌再進場

忽視居住品質追求低價

超出負擔能力的衝動購買

💭 房市觀察：

2025年房市雖然降溫，但不會如部分人預期般崩跌。對真正有需求的購屋者來說，反而是較理性的入場時機。建議以「剛需自住」思維，選擇適合自己的房子，才是最務實的做法。

#房市趨勢 #自住買房 #理性置產 #首購指南 #媽媽好宅

台灣不動產房市2023回顧與2024展望：波折中尋找曙光

 

2023年的台灣房市經歷了一段難忘的旅程。從年初政策的忽冷忽熱，到市場的起起落落，房市呈現出了一幅倒吃甘蔗的奇異景象。台北市房屋交易量雖然連續三年衰退，但房價仍然屹立不搖。專家指出，政治不確定因素的消散、新青安房貸的實施，以及選後政治穩定的預期，為市場注入了一絲希望。隨著2024年的來臨，我們期待一波小陽春的到來，畢竟，經濟前景看好，央行降息預期，將對房市產生正面影響。

#2023台灣房市分析

#台北市房價走勢

#政策影響房市

#2024年房地產展望

#經濟成長與房市

#鶯歌捷運買房

買房停、看、聽……看廣告 要看懂門道 ～鶯歌捷運買房 惠真推薦

 預售屋廣告誤導消費者 公平會開鍘

在房地產市場上，真相與虛假廣告之間的界限常被模糊。最近，花蓮市的「君悅富國」建案就因為這種做法遭到公平會的嚴厲處罰。

福容開發公司及其合作的廣告代理商種籽公司和呈冠公司，因在「君悅富國」建案的實品屋中施作並宣傳非法的夾層空間，被公平會開出總計180萬元新台幣的罰鍰。這些夾層在建案使用執照中並未被規劃，違反了建築法的規定，同時也違反了公平交易法，因為它們誤導消費者認為購買後可以合法使用這些額外空間。

這起案例提醒消費者，在購屋時必須提高警覺。建議在做出購買決策前，先至全國建築執照存根查詢網頁查驗相關建案的核准竣工圖說，確認是否存在合法的夾層設計，以避免未來可能面臨的建築違規爭議。

此案例不僅是對違規建商的一次警示，也是對消費者的一個重要提醒：在房地產市場上，光鮮亮麗的外表下，可能藏著無法見光的秘密。

#公平交易法

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#建築法違規

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#房地產購買須知

#媽媽好就

#大的買賣房屋經紀人

買房前你要先想好的事

 

▌01│你想買哪種房？

房屋類型有公寓、華廈和大樓，你想買哪種房？

每個人買房都有不同原因，需要的空間坪數與購買能力也不同，考慮房子的新舊程度，就有預售屋、新成屋、中古屋三種，居住在市區還是郊區、空間坪數大小也會影響價格。若預算有限可選擇公寓，不想爬樓梯，退而求其次選擇華廈或大樓，但大樓會有公設問題，買房預算部分花在很少使用的公共空間，差異如下：

	公寓	華廈或大廈
優 點	●單價較低 ●沒有公設，坪數實在 ●住戶少 ●沒有管理費 ●房屋稅低 ●土地持份較高	●屋齡較新  ●有電梯，不用爬樓梯 ●銀行提供的貸款成數高 ●有管理員可代收，安全性高 ●有中庭、健身房等公共空間設施 ●有停車場
缺 點	●要爬樓梯 ●屋齡老，增加裝修成本 ●沒有管理員代收、社區管理 ●沒有停車場 ●銀行提供的貸款成數低	●單價較高 ●有公設，可用坪數較少 ●住戶多 ●有管理費支出 ●土地持份低

了解房屋差異後，接下來要思考自己想住哪裡？購買能力在哪？這也會影響房子價格：

1.想住哪裡？如果是單身或頂客族，可選擇離公司近，如果是想婚族未來有生育打算，可選擇離父母家近或近學區。市中心蛋黃區房價昂貴，郊區蛋白區房價低。

選定區域很重要，才不會因為太多區域選擇，而消減了購屋的意願。

2.購買能力在哪？想住新屋，可以考慮預售屋和新成屋。預算有限，分期付款可以選擇預售屋；如果已經有自備款，可以選擇新成屋；未來有換屋的打算，可以選擇中古屋。

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買房貸款那些事？你都知道嗎？？

壹 、新青年安心成家

 一、新青年安心成家方案懶人包

 1專案利率從 2.025％ ➜ 1.775％；（前兩年 1.69％，第三年後 1.99％）
 2貸款年限從 30 年 ➜ 40 年；
 3額度 800 萬 ➜ 1,000 萬
4寬限期則從 3 年拉長至 5 年。 

 二、申請條件：

 1.借款人及其配偶、子女名下皆無房產
 2.須完全未使用過相關專案之新貸戶，轉貸戶、青安房貸舊貸戶不適用

貳、銀行認定的首購 ……

一、認定資格 : 

1.只要自己名下沒有含有貸款的住宅…假設自己名下已有一間住宅，但已無貸款；現在要再買一戶住宅，仍可適用為「首購」。

二、貸款成數 : 

一般而言，仍適用貸款銀行的八成。

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首購大哉問 【一】

 ▌01│你想買哪種房？

房屋類型有公寓、華廈和大樓，你想買哪種房？

每個人買房都有不同需求，需要的空間坪數與購買能力也各不相同，考慮房子的新舊程度，就有預售屋、新成屋、中古屋三種，居住在市區還是郊區、空間坪數大小也會影響價格，離上班地點的交通工具是自駕還是大眾運輸，各方面的考量才能決定。若預算有限可選擇公寓，不想爬樓梯，退而求其次選擇華廈或大樓，但大樓會有公設問題，買房預算部分花在很少使用的公共空間，差異如下：

	公寓	華廈或大廈
優 點	●單價較低 ●沒有公設，坪數實在 ●住戶少 ●沒有管理費 ●房屋稅低 ●土地持份較高	●屋齡較新  ●有電梯，不用爬樓梯 ●銀行提供的貸款成數高 ●有管理員可代收，安全性高 ●有中庭、健身房等公共空間設施 ●有停車場
缺 點	●要爬樓梯 ●屋齡老，增加裝修成本 ●沒有管理員代收、社區管理 ●沒有停車場 ●銀行提供的貸款成數低	●單價較高 ●有公設，可用坪數較少 ●住戶多 ●有管理費支出 ●土地持份低

了解房屋差異後，接下來要思考自己想住哪裡？購買能力在哪？這也會影響房子價格：

1.想住哪裡？如果是單身或頂客族，可選擇離公司近，如果是想婚族未來有生育打算，可選擇離父母家近或近學區。市中心蛋黃區房價昂貴，郊區蛋白區房價低。

2.購買能力在哪？想住新屋，可以考慮預售屋和新成屋。預算有限，分期付款可以選擇預售屋；如果已經有自備款，可以選擇新成屋；未來有換屋的打算，可以選擇中古屋。

您的購屋規畫諮詢經紀人 陳惠真  

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要買房～你知道這些隱藏的費用嗎？

 買房除了頭期款要準備，還有哪些隱藏成本是可能被忽略的呢？

我們就「#產權移轉前」及「#產權移轉後」兩個時間點需要支付的費用列出來供大家參考～

 ▌ #確定成交時，產權轉移前（簽約時）

①簽約時，代書的潤筆費2000~3000 (買、賣雙方各付1/2)

▌ #產權轉移前（辦理過戶時）

①契稅：房屋評定現值＊6％

（房屋評定現值＝標準單價Ｘ（1-折舊年數Ｘ折舊率）Ｘ路段率Ｘ面積

提醒大家，房屋評定現值並不是當下房屋的市價，是會比市價低的價格喔！ 

②印花稅：公定契約書上之房地總價Ｘ0.1％

③地政登記規費

Ａ‧（土地申報地價總額＋房屋評定現值）Ｘ0.1%

土地申報地價總額是作為課徵地價稅的依據，土地所有權人可以參考公告地價，增減20%以內申報地價。

Ｂ‧書狀費用每張80元

Ｃ‧申請貸款設定規費：（借款金額＊1.2）＊0.1％

ps.1 有申辦貸款者才有的費用

ps2. 注意！貸款的設定登記費用會依照你的貸款金額而定，也就是 #借款金額越高規費可能會高達上萬元

 

其他成本：銀行徵信、開辦、手續費、仲介費（普遍以買方付1～2%，賣方付3～4%）、產險費（火災地震險）、代書費

 

上述在辦理過戶時所衍伸的費用都是屬於 #買賣一次性費用，佔買屋成本的比例不算太大，如果不想太麻煩要自己一項一項試算，建議可以請代書辦理，省事省時間。

 

▌ #產權移轉後

在持有房地產期間，每年都必須要繳交「房屋稅」及「地價稅」，假如房地總價高於一定水準還會有「豪宅稅」要繳納。

 

①房屋稅（每年5月）

Ａ‧自用住宅：房屋評定現值Ｘ1.2%

Ｂ‧非自用住宅：房屋評定現值Ｘ1.5-3.6%

Ｃ‧營業用：房屋評定現值3-5％

Ｄ‧非住非營：房屋評定現值1.5-2.5%

計算公式內的「房屋評定現值」並非買房時的市價，而是政府對房屋的評定現值，並沒有包含土地。通常面積越大、地段越好、屋齡建材越新越好，評定現值就會越高。但地方政府另外也針對一些現值太低的老舊房子（低於10萬），有免徵房屋稅的優惠。所以假如你是持有屋齡較高且坪數相對較小的套房，是有可能免繳房屋稅的喔！ 

②地價稅（每年11月）

Ａ‧申報地價總額Ｘ1%-5.5%

Ｂ‧自用住宅稅率：0.2％

 

一般土地的累計稅率大致分成六級，從第一級的千分之十到第六級的千分之五十五不等。地價稅的課徵基礎是依照「#公告地價」採累進稅率，政府會依照已規定地價地區，至少每2年重新調整一次。另外像「自用住宅用地」的稅率，要符合本人、配偶、直系親屬辦理戶籍登記，並且房屋沒有供出租及營業使用才可以享有0.2%的稅率。

#買房費用

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#惠真的房仲日誌

#首購有兩種 你符合那一種？？？ (part Ⅰ )

 首購有兩種 你知道嗎？

一、一般銀行認定的首購

銀行及一般坊間關於【首購】的定義是：申辦房貸的當下，借款人名下無任何「自用住宅」。

若符合首購條件，辦理房貸時可以拿到相較於非首購族更好的條件，比如較優惠的利率、年限以及寬限期。

以下關於「首購」最常被討論的兩大迷思，惠真帶你一起瞧瞧看：

1.首購是不是一生一次？

首購一生可以大於一次。

只要申辦房貸的當下，借款人名下無任何「自用住宅」，就屬於首購資格。

比如，阿明目前持有自用住宅，在下一次購屋之前，已將持有的房子賣掉，過戶給買家，名下無房貸與且無登記自用

住宅，「首購」條件又回到阿明手中。

又或是，阿明名下登記有一間工廠，想購入自住的房子，這時的阿明雖然名下有登記房地產，但阿明名下無任何「自

用住宅」，故仍屬首購族。

2.夫妻其中一位名下有自用住宅，婚後就會喪失首購資格嗎？

不會！如果夫妻其中一位名下有房子，另一半名下無房子，以上狀況若以沒有房子的那位當貸款人，則仍屬首購條件。

假設，妻子名下登記有娘家的房子，但先生名下無登記住宅，夫妻想購入一間房子，若先生為貸款人，那就符合「首購」定義囉！

另外特別提醒，財政部推行的「青年安心成家購屋優惠貸款」規範更加嚴格，條件是「借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。」

因此若是其中一方名下有自用住宅，另一位仍享有首購條件，但就不符合申請青年成家購屋優惠的貸款。
在此還是要提醒，即便符合首購條件，自身資產負債比、信用紀錄等，仍為銀行審核條件，因此保持健康的金流與信用，是取得較好貸款條件的前提喔！

新青年安心成家貸款

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首購 part Ⅱ 新青年安心成家貸款

 

青安貸款申請文件

一、申辦青安貸款所需準備的文件為：

1. 身分證 + 第二證件（如：駕照、健保卡等）
2. 申請人印章
3. 土地及建物登記謄本
4. 財產總歸戶資料
5. 戶口名簿
6. 個人薪資與收入證明（如：薪資單、扣繳憑單、銀行存摺等）
7. 保證人的身分證、印章及收入證明 (有提供保證人才需要)
8. 承辦銀行要求的其他申請文件選擇承辦青安貸款銀行

二、青年安心成家購屋優惠貸款，目前僅 8 大公股銀行有承作，此貸款屬於政府所推出的政策性貸款，因此各家銀行的審核條件其實差異不大，唯一比較有明顯差異的是在手續費，建議大家可以直接向平時有往來的銀行申請，也可以向各家銀行詢問申請和審核的相關事宜後再決定要找哪間銀行申辦青安貸款。

有關 8 大行庫負責青安貸款的聯絡窗口，詳如下表：

▼承作青安貸款銀行及聯絡電話

銀行	部門	聯絡電話
臺灣銀行	消費金融部	02-23493333
臺灣土地銀行	個人金融部	02-23483360
兆豐國際商業銀行	授信管理處	02-25633156
合作金庫商業銀行	個人金融部	02-21738888
第一商業銀行	消金處	02-23481982
華南商業銀行	個金行銷部	02-23713111
彰化商業銀行	商品策劃處	02-25362951
臺灣中小企業銀行	個人金融部	02-25597171

有關各家銀行承作新青年安心成家房貸的手續費金額，可參考下表：

承作銀行	手續費
台灣銀行	3,300 元
中小企銀	3,300 元
第一銀行	5,300 元
彰化銀行	5,300 元
兆豐商銀	5,300 元
土地銀行	5,300～5,600 元
合作金庫	5,300 元起
華南銀行	貸款金額 x 0.01＋300 元

從表上的資訊來看，新青年安心成家房貸手續費金額最低的是台灣銀行和中小企銀，最高的則屬華南銀行，因為如果貸款金額到最高 800 萬，手續費會高達 8,300 元，而其他銀行的手續費多為 5,300 元。

新青安利率試算 :

青年安心成家貸款每期房貸的計算方式有 2 種：「本息攤還法」和「本金攤還法」，下表為新青年安心成家房貸試算範例。

假設老李 2023 年 9 月向銀行申請新青安房貸，貸款金額為 1,000 萬元，採一段式機動利率計息，利率為 1.775%，貸款期限 30 年，若採用本息攤還法、本金攤還法，以及有無寬限期這 4 種情境來試算，試算結果如下表：

房貸計算方式	無寬限期	寬限期 4 年
本息攤還法	每月繳 35,850 元	前 4 年每月繳 14,792 元 第 5 年起每月繳 40,040 元
本金攤還法	每月繳 42,570 元 第 165 期每月繳 35,831 元 (開始低於本息攤還法月付金)	前 4 年每月繳 14,792 元 第 5 年起每月繳 46,844 元，接著每期遞減 第 281 期每月繳 35,844 元 (開始低於本息攤還法月付金)

從新青年安心成家房貸試算可以發現，「本息攤還法」和「本金攤還法」應用在實際例子時的差異，採用「本息攤還法 + 寬限期」，在貸款初期要還款的金額較少，對經濟條件普通的首購族和年輕族群來說，是較佳的選擇；而採用「本金攤還法 + 無寬限期」，貸款初期要還款的金額會較多，適合經濟條件較穩定者選擇。

有些人覺得採用「本金攤還法」可以較快將本金還完，所需繳納的利息就會比較少，可以越繳越輕鬆。不過，透過上面的新青年安心成家房貸試算範例可以發現，採用「本金攤還法」，需要約貸款期限已經過約 1/2 的時間，每期的還款金額才會低於「本息攤還法」，對於職涯還在奮鬥的首購族和青年來說並不是一個好選擇。

新青安貸款貸款試算網站:

合作金庫

國泰世華

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新青年安心成家貸款

面對升息趨勢，許多首購族在買房貸款時，都會積極找尋利率最低的銀行。

因此財政部於 2023 年再規劃「新青年安心成家房貸 (新青安房貸)」，預計於 2023 年 8 月 1 日上路，

到 2026 年 7 月 31 日止，為期 3 年。

新青年安心成家房貸條件–

一、申請人資格

1. 年齡符合民法成年的規定 (年滿 18 歲或未滿 18 歲但已婚者)
2. 申請人和其配偶、未成年子女名下皆無自有住宅
3. 未辦理過青安房貸，青安房貸舊貸戶、轉貸戶不適用

二、貸款利率

• 利率：一段式利率 1.775％；二段式利率前 2 年 1.69％，第 3 年後 1.99％
• 貸款年限：40 年
• 貸款額度：1,000 萬
• 寬限期：5 年

新青年安心成家貸款專案，在利率上由政府再補助 1 碼，利率將成為所有房貸中最低的，而貸款年限、貸款額度和寬限期都比原本的青安貸款增加許多。

三、最高額度

          1000萬元

四、寬限期---寬限期是指可申請只繳利息的期限

          5年

五、貸款年限

          40年

六、承辦銀行

目前承辦新青年安心成家房貸的銀行和原先的青安貸款銀行相同，共有 8 間銀行：

1. 台灣銀行
2. 土地銀行
3. 合作金庫
4. 第一銀行
5. 華南銀行
6. 彰化銀行
7. 兆豐銀行
8. 臺灣中小企業銀行

新青年安心成家房貸承辦銀行是財政部推出的政策性貸款，所以無論向哪家銀行辦理，利率、貸款額度、貸款年限和寬限期上限基本上都是一樣的，建議大家直接選擇平時有往來的銀行辦理即可。

而新青年安心成家房貸條件、申請年齡、試算、銀行，與原先的青安房貸有何不同？

一張表告訴你

房貸專案細節條件	新青年安心成家房貸	舊青年安心成家房貸
利率	一段式利率：1.775％二段式利率：前 2 年 1.69％，第 3 年後 1.99％	一段式利率：2.025%二段式利率：前 2 年 1.815%，第 3 年後 2.115%
貸款年限	40 年	30 年
貸款額度	1,000 萬	800 萬
寬限期	5 年	3 年

特別要注意的事項 :

一、銀行貸款核貸年齡限制：年齡＋貸款年限＜65

事實上，銀行內部對於放款自是有一套核貸規則，一般來說，首購房貸的借款人年齡會限制在 18~40 歲，如果是換屋族，借款人年齡上限則可以到約 45 歲，當然，根據不同銀行和借款人的經濟條件會有差異，不過，多數銀行對於貸款的借款人，都會限制其年齡加上貸款年限要小於 65 。

按照前述的標準，如果借款人的年齡是 45 歲，那麼，銀行願意提供的貸款年限最多就只有 20 年，這也是為何超過 45 歲辦理房貸，被拒貸的機會會增高。

二、補助是否延續 

        目前的青安貸款補助三年後是否延續仍是一個未知數

三、貸款額度

          這個專案最高貸款額度為1000萬，並非指所有的房屋都可以貸到1000萬哦！

          舉例來說 :

          小張想要購買總價1200萬的房子，依現行的貸款成數最高為八成，因此忽略貸款人本身條件不列入考慮時

          其可利用的新青年安心貸款額為960萬，並不是一定可以貸到1000萬哦。

延伸閱讀 : 新青年安心成家貸款申請文件